نحوه شکایت مستاجران از افزایش بیش از 25 درصد اجاره بها

مجله کارگزینی – کارشناس دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی گفت: مستأجرانی که بیش از سقف قانونی ۲۵ درصد افزایش اجاره‌بها پرداخت کرده‌اند، تا پنج سال فرصت دارند از موجر و مشاور املاک متخلف شکایت کنند.

به گزارش اختبار، پرویز آقایی، کارشناس دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی (دوشنبه، ۸ تیر) در گفتگوی تلویزیونی درباره آخرین وضعیت بازار اجاره‌بها، گفت: مصوبه تمدید خودکار قراردادهای اجاره مستأجران با سقف حداکثر ۲۵ درصد، تنها در صورت درخواست مستأجر اجرا می‌شود و این به معنای افزایش قطعی ۲۵ درصدی نیست، بلکه میزان افزایش می‌تواند کمتر از این سقف و حتی ۲۰، ۱۴ درصد یا پایین‌تر از سال گذشته باشد.

وی افزود: بر اساس ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، وزارت راه و شهرسازی مکلف است در شرایطی که نرخ تورم در استان‌ها بیش از ۳۰ درصد باشد، پیشنهاد تعیین سقف افزایش اجاره‌بها را به شورای عالی مسکن ارائه کند. این تکلیف قانونی در سال جاری نیز همانند سال گذشته و در قالب بسته مدیریت بازار اجاره اجرا شد و تقریباً تمامی استان‌های کشور سقف مجاز افزایش اجاره‌بها را اعلام کرده‌اند.

تمدید قرارداد اجاره با سقف ۲۵ درصد

کارشناس دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی بیان کرد: ارقام تعیین‌شده در استان‌های مختلف متفاوت است و عمدتاً بین ۲۵ تا ۲۷ درصد قرار دارد، هرچند ممکن است در برخی استان‌ها این میزان به ۲۸، ۲۹ یا حتی ۳۰ درصد نیز برسد.

وی ادامه داد: با این حال، مصوبه‌ای که اکنون از سوی سران قوا ابلاغ شده، به دلیل آنکه مصوبه متأخر و مورد تأکید است، مبنای عمل خواهد بود. بر این اساس، سقف حداکثر افزایش اجاره‌بها برای تمدید قراردادهای اجاره در سراسر کشور ۲۵ درصد تعیین شده است.

آقایی اظهار کرد: افزایش‌های ۲۷ درصدی که پیش‌تر در برخی استان‌ها اعلام شده بود، بر اساس تکلیف قانونی وزارت راه و شهرسازی انجام شده است، اما با توجه به شرایط اضطراری حاکم بر بازار اجاره، به‌ویژه برای حمایت از مستأجران، سران قوا با پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی این مصوبه را ابلاغ کردند.

وی یادآور شد: سقف حداکثر ۲۵ درصد، مبنای تمدید قراردادهای اجاره خواهد بود، اما نرخ‌هایی که استان‌ها با توجه به شرایط محلی تعیین کرده‌اند، می‌تواند برای واحدهای مسکونی که به مستأجران جدید اجاره داده می‌شود، ملاک عمل قرار گیرد؛ بر اساس مصوبه ابلاغی سران قوا، حداکثر افزایش اجاره‌بها برای تمدید قراردادهای اجاره در سراسر کشور ۲۵ درصد است و این نرخ، مبنای قانونی تمدید قراردادهای اجاره مستأجران خواهد بود.

موجران در چه شرایطی می‌توانند مستأجر را تخلیه کنند؟

کارشناس دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی تصریح کرد: بر اساس این مصوبه، تمامی قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی که مدت اعتبار آن‌ها از زمان ابلاغ مصوبه، یعنی ۳۰ خردادماه، تا پایان سال ۱۴۰۵ به پایان می‌رسد، در صورت درخواست مستأجر، به مدت یک سال تمدید خواهد شد؛ فرقی نمی‌کند تاریخ پایان قرارداد اجاره مربوط به هفته گذشته باشد یا در ماه‌های آینده و حتی روزهای پایانی سال؛ هر قرارداد مشمول این مصوبه، در صورت تمایل مستأجر، با سقف حداکثر ۲۵ درصد افزایش اجاره‌بها برای یک سال تمدید می‌شود.

وی گفت: در تدوین این مصوبه، حقوق موجران و مستأجران به‌صورت همزمان مورد توجه قرار گرفته است، زیرا قانون نمی‌تواند صرفاً به نفع یک طرف باشد. به همین دلیل، ممکن است برخی مالکان به واحد مسکونی خود نیاز داشته باشند و این موضوع نیز در متن مصوبه پیش‌بینی شده است. بر اساس مفاد این مصوبه، مراجع قضایی نیز مکلف شده‌اند صرفاً به دلیل پایان یافتن مدت قرارداد اجاره و به درخواست موجر، دستور تخلیه صادر نکنند؛ با این حال، مصوبه سران قوا چهار استثنا را برای مالکان در نظر گرفته است که در این موارد، امکان عدم تمدید قرارداد و درخواست تخلیه وجود دارد.

آقایی گفت: نخستین استثنا مربوط به املاکی است که مالک برای آن‌ها از مراجع ذی‌صلاح پروانه تخریب، نوسازی یا انجام تعمیرات اساسی دریافت کرده باشد. در چنین شرایطی، ملک از شمول تمدید خودکار قرارداد اجاره خارج خواهد شد. دومین استثنا به انتقال رسمی مالکیت اختصاص دارد. چنانچه واحد مسکونی پیش از تمدید قرارداد یا در طول دوره تمدید، به‌صورت قطعی و رسمی به شخص دیگری منتقل شود، مستأجر در صورت پایان مدت قرارداد، موظف است حداکثر ظرف دو ماه از تاریخ انتقال رسمی سند، ملک را تخلیه و تحویل دهد.

کارشناس دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی ادامه داد: سومین مورد، نیاز شخصی مالک یا افراد تحت تکفل وی به واحد مسکونی است. در صورتی که این نیاز برای سکونت شخصی از سوی مرجع قضایی صالح احراز شود، موجر می‌تواند درخواست تخلیه ملک را مطرح کند. چهارمین استثنا نیز به تخلفات احتمالی مستأجر مربوط می‌شود. چنانچه مستأجر در دوره پیشین اجاره، تعهدات خود از جمله پرداخت به‌موقع اجاره‌بها، شارژ ساختمان یا سایر تعهدات قراردادی را انجام نداده و این موضوع موجب ورود خسارت قابل توجه به موجر شده باشد، مرجع قضایی می‌تواند حکم به خروج ملک از شمول این مصوبه صادر و درخواست تخلیه را بررسی کند.

مستأجران تا ۵ سال حق شکایت دارند

وی در پاسخ به این پرسش که اگر موجری اجاره‌بهایی بیش از سقف قانونی ۲۵ درصد از مستأجر دریافت کند، مستأجر باید از چه مرجعی موضوع را پیگیری کند، گفت: بر اساس یکی از تبصره‌های ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، مستأجر تا پنج سال پس از پرداخت، حق شکایت دارد و اگر مبلغی بیش از سقف مجاز پرداخت کرده باشد، حتی پس از پایان قرارداد نیز می‌تواند موضوع را از طریق مراجع قانونی پیگیری کند.

آقایی تاکید کرد: همچنین اگر مشاور املاک قرارداد اجاره را خارج از چارچوب و سقف‌های قانونی تنظیم کرده باشد، مطابق قانون توسط سازمان تعزیرات حکومتی مشمول جریمه خواهد شد و رسیدگی به این موضوع نیز از همین مسیر انجام می‌شود، بررسی نرخ تورم حوزه اجاره در سه ماه اخیر نشان می‌دهد تورم نقطه به نقطه این بخش حدود ۳۰ تا ۳۱ درصد بوده که فاصله چندانی با سقف‌های ۲۵ تا ۲۷ درصدی تعیین‌شده برای افزایش اجاره‌بها ندارد.

وی اظهار کرد: این موضوع نشان می‌دهد بخش قابل توجهی از موجران مسئولیت اجتماعی خود را به‌خوبی ایفا کرده‌اند و افزایش اجاره‌بها را تقریباً در همان محدوده سقف‌های تعیین‌شده اعمال کرده‌اند. سال گذشته نیز تعیین سقف افزایش اجاره‌بها برای همه شهرهای کشور اجرا نشد و از حدود یک‌هزار و ۴۰۰ شهر، تنها برای حدود ۱۰۰ تا ۱۵۰ شهر سقف‌گذاری انجام گرفت و سایر شهرها تابع سازوکار بازار بودند.

کارشناس دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در پایان خاطرنشان کرد: با وجود این، بر اساس آمارهای رسمی، تورم نقطه به نقطه اجاره در سه ماه اخیر نسبت به مدت مشابه سال گذشته حدود ۳۰ تا ۳۱ درصد بوده که نشان می‌دهد تعامل میان موجران و مستأجران در تمدید قراردادها تا حد زیادی بر اساس نرخ‌های اعلامی رعایت شده و در کنار آن، تسهیلات و وام‌های پرداختی نیز می‌تواند تا حدودی در مدیریت بازار اجاره مؤثر باشد.